Kapitalgewinnsteuer

Die Kapitalgewinnsteuer besteuert den erzielten Gewinn beim Verkauf einer Immobilie. Der Gewinn definiert sich als die Differenz des registrierten Kaufpreises (plus Ausgaben die mit dem Kauf in Zusammenhang stehen) und dem registrierten Verkaufspreis. Der Kaufpreis wird mittels eines Inflationskoefizienten angeglichen. 

Der Prozentsatz der Kapitalgewinnsteuer ist für Residenten und Nicht Residenten unterschiedlich hoch:

Residenten

Seit 2012 beträgt die Kapitalgewinnsteuer für Residenten 21% bis 6000 €, 25% von 6.000 € bis 24.000 €  und 27% ab 24.000 €. 

Haben Sie Ihre Immobilie vor 1994 gekauft, gelten spezielle Regeln, die die Steuer weiter reduzieren.

Für Residenten gibt es zwei Möglichkeiten von der Kapitalgewinnsteuer befreit zu sein:

• Residenten über 65 Jahre, die ihren Hauptwohnsitz verkaufen in dem sie selbst mind. die letzten 3 Jahre gewohnt haben, brauchen keine Kapitalgewinnsteuer bezahlen.
• Residenten die den gesamten Verkaufspreis in den Kauf einer neuen Immobilie investieren, können ebenfalls von der Kapitalgewinnsteuer befreit werden, vorausgesetzt sie haben mindestens 3 Jahre in der Immobilie gelebt. Sollte nur ein Teil des Geldes in eine neue Immobilie investiert werden, wird dieses bei der Berechnung der Steuer prozentual berücksichtigt.

Nicht-Residenten

Nicht-Residenten bezahlen generell 21% auf die Höhe des Gewinns. Ist der Verkäufer kein spanischer Resident muss der Käufer 3% des gesamten Verkaufspreises einbehalten und an das Finanzamt weiterleiten. Dies wird als Anzahlung auf die Kapitalgewinnsteuer angerechnet. Der Verkäufer ist verpflichtet eine Steuererklärung zu machen und den Rest der Kapitalgewinnsteuer zu bezahlen. Sollte die Kapitalgewinnsteuer geringer als die 3% des Kaufpreises sein, kann die Differenz zurückgefordert werden. Es ist ratsam sich von einem Steuerberater beraten zu lassen.

PlusValia

Diese Steuer basiert auf der offiziellen Wertsteigerung des Grundstücks (valor suelo) vom Kauf bis zum Verkauf. Die Berechnung der PlusValia variiert von Gemeinde zu Gemeinde. Der genaue Wert kann bei der jeweiligen Gemeinde (Ayuntamiento) erfragt werden, da hier über die Wertsteigerung jeder einzelnen Immobilie Buch geführt wird. Um sich die PlusValia berechnen zu lassen, müssen Sie die "Referencia Catastral" sowie das Kaufdatum ihrer Immobilie angeben. Die "Referencia Catastral" Ihrer Immobilie findet sich auf dem IBI Bescheid, bzw. auf dem Kontoauszug der letzten automatischen Abbuchung der IBI. 

Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie betragen in etwa 10-12% des Kaufwertes. Sie setzen sich zusammen aus folgenden Steuern und Ausgaben:

Mehrwertsteuer

Beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt vom Bauherren fällt in Spanien die Mehrwertsteuer an. Die Mehrwertsteuer (IVA) auf eine Immobilie liegt ab dem 1.1.2013 bei 10% des Katasterwertes der Immobilie im Grundbuch (escritura publica). 

Grunderwerbssteuer oder Impuesto sobre Transmissiones Patrimoniales (ITP)

Kauft man eine Immobilie von einer Privatperson fällt keine Mehrwertsteuer, sondern eine Grunderwerbssteuer an. Diese Steuer ist seit Anfang 2012 wie folgt gestaffelt: Die ersten 400.000€ werden mit 8% besteuert, der Teil des Kaufpreises der über 400.000€ liegt und unter 700.000 € wird mit 9% besteuert und alles über 700.000€ wird mit 10% besteuert.

Stempelsteuer oder Impuestos de Acto Juridicos Documentados

Die Stempelsteuer fällt an wenn man eine Neubauimmobilie erwirbt oder wenn eine Hypothek zur Finanzierung der Immobilie benötigt wird. Die Stempelsteuer beträgt 1.5% bei Neubauten und 2% bei bereits bewohnten Immobilien.

Notargebühren

Der Kaufvertrag muss in Spanien von einem Notar beglaubigt sein. Die Notargebühren sind festgeschrieben und hängen von der Grösse der Immobilie ab. 

Grundbucheintragsgebühren

Nach dem Notarvertrag muss die Immobilie im Grundbuchamt neu registriert werden. Hierbei fallen Gebühren von ca. 0,5% des Kaufpreises an.

Anwaltskosten

Wir empfehlen unseren Kunden immer sich von einem unabhängigen Anwalt beraten zu lassen. Dieser wird ihre Interessen vertreten und alle Dokumente überprüfen, so dass Sie sicher gehen können, dass keine versteckten Überraschungen nach dem Immobiilenkauf auf Sie zu kommen. In der Regel betragen die Anwaltskosten 1% des Kaufpreises.

Maklergebühren

Maklergebühren werden in Spanien vom Verkäufer getragen.

Die internationale Finanzkrise hat Spanien besonders hart getroffen. Der spanische Wirtschaftsaufschwung begann Mitte der Neunziger Jahre und wurde besonders durch einen Boom im Immobiliensektor angetrieben. Von 2005-07 wurden in Spanien mehr Immobilien gebaut als in Deutschland, England und Frankreich zusammen.

Diese Entwicklung konnte natürlich nicht durchgehalten werden und begann 2008 abzuflachen, mit dem Resultat, dass die Immobilienpreise langsam fielen. Der schon schwächelnde Immobiliensektor wurde dann natürlich besonders hart getroffen durch den Beginn der Finanzkrise Ende 2008 und dem damit einhergehenden Anstieg der Arbeitslosenzahl.

Wie ist die Situation heute? Es gibt momentan ein grosses Immobilien Angebot sowohl an Neu- als auch Altbauten. Das Preisniveau ist in den letzten Jahren stark gesunken - um wieviel ist schwer zu sagen, da die offiziellen Zahlen auf Schätzwerten der Banken basieren und nicht auf den realen Verkaufspreisen. Inoffizielle Schätzungen liegen aber bei 25-35%.

Für potentielle Käufer stellt sich nun das Problem, dass viele Verkäufer immer noch auf unrealistische Preise hoffen. Und wenn sie nicht gezwungen sind zu verkaufen, auch auf diesen Preisen bestehen. Daher sind im Moment viele Immobilien zu unrealistischen Preisen auf dem Markt. Auf der anderen Seite gibt es aber viele Verkäufer die gezwungen sind zu verkaufen und den Wandel im Immobiliensektor anerkennen.

Heutzutage kann man sicherlich Häuser und Apartments zu sehr attraktiven Preisen kaufen. Aber heute mehr als früher ist es wichtig mit einem Immobilienmakler zusammenzuarbeiten der die Gegend kennt und nur Immobilien mit realistischen Preisen anbietet.

Haben Sie ihr Traumimmobilie gefunden und sind sich mit dem Verkäufer über den Preis einig geworden, folgen diese Schritte

Privater Vorvertrag / Reservierungsvertrag

In diesem privaten Vorvertrag werden alle Einzelheiten festgelegt und der Käufer bezahlt eine Anzahlung von ca. 10% des Kaufpreises. Im Gegenzug nimmt der Verkäufer die Immobilie vom Markt.

Beantragung der Steuernummer

Jeder Käufer einer Immobilie benötigt eine spanische Steuernummer - die NIE. Diese Nummer wird benötigt um die anfallenden Steuern beim spanischen Finanzamt zu bezahlen. Die NIE wird bei der örtlichen Polizeistelle mit Ausländerabteilung beantragt. Wir helfen unseren Kunden gerne diese Steuernummer zu beantragen. 

Eröffnung eines Bankkontos

Der Kaufpreis einer Immobilie muss zunächst auf ein spanisches Bankkonto überwiesen werden. Daher sollte man frühzeitig ein Bankkonto in Spanien eröffnen. 

Öffentlicher Vertrag

Der öffentliche Vertrag (Escritura Publica de Compraventa) wird in Gegenwart eines Notars unterschrieben und ist somit rechtlich gültig. Beim Notarvertrag wird der Restbetrag per Bankcheck bezahlt und im Gegenzug erhält man die Schlüssel und wird als Eigentümer in die "Escritura", dem offiziellen Kaufvertrag eingetragen. 

Bezahlung aller anfallenden Steuern

Im Anschluss an den notariellen Kaufvertrag ist der neue Eigentümer verpflichtet alle notwendigen Steuern zu bezahlen. Für mehr Informationen zu den anfallenden Steuern lesen Sie hier weiter.

Eintrag ins Grundbuch

Mit der neuen Escritura kann sich der Käufer nun im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eintragen lassen.

Mit dem Erwerb einer Immobilie kommen auf den Käufer folgende jährliche Nebenkosten zu:

Grundsteuer

Die Grundsteuer (IBI- Impuesto de bienes inmuebles) wird einmal jährlich an die Gemeinde gezaht. Sie wird auf den Katasterwert der Immobilie im Grundbuch erhoben und hängt zudem von der Grösse der Gemeinde ab. In der Regel wird die IBI im Juni rausgeschickt und ist im September fällig.

Comunidad/ Urbanisación

Gehört die Immobilie einer Anwohnergemeinschaft an, werden die entstehenden Kosten auf die Mitglieder verteilt. Die Höhe ist abhängig von der Grösse der Gemeinschaft und der zu pflegenden Gemeinschaftsangebote. 

Abfallentsorgung (Basura)

Jeder Eigentümer muss seinen Anteil der Müllentsorgung bezahlen. Im Normalfall wird diese Steuer gemeinsam mit der Grundsteuer (IBI) eingezogen.

Strom / Wasser / Gas / Telefon

Diese Kosten hängen vom individuellen Verbrauch des Eigentümers ab. 

Einkommenssteuer

Jeder Eigentümer einer Immobilie in Spanien muss eine jährliche Einkommenserklärung abgeben. Dies gilt auch für nicht Residenten in Spanien. Das sogenannte Formblatt 210 errechnet auch für Immobilien die rein privat genutzt und nicht vermietet sind, einen fiktiven Mietwert der versteuert werden muss.

Die spanische Regierung hat die Partnerländer der Europäischen Union um die Unterstützung ihres geschwächten Banksystems gebeten. Das spanische Banksystem soll durch eine Finanzspritze von € 100 Milliarden abgesichert werden. Diese Unterstützung ist notwendig, da viele spanische Banken grosse Verluste im Immobiliensektor zu verzeichnen haben. Was bedeutet diese neue Wendung für potentielle Käufer, die am Erwerb einer spanischen Immobilie interessiert sind?

Die Banken haben zahlreiche Neubauprojekte von insolventen Bauunternehmen übernommen. Jetzt im Rahmen des europäischen Rettungsschirms, werden die Banken gezwungen den Wert der Immobilien in ihren Büchern zu reduzieren und Verluste sichtbar zu machen. Um dies zu vermeiden, haben viele Banken nun die Preise auf ihre Immobilien zum Teil sehr drastisch reduziert. 

Aus diesem Grund können interessierte Käufer momentan hochwertige Apartments und Penthäuser in besten Lagen zu wirklich sehr attraktiven Preisen erwerben. Viele Kaufinteressenten haben dies erkannt und daraus resultiert eine sehr starke Nachfrage besonders im Segment der Neubauten.